USD 190.000 til åben vs. USD 6.400 at erhverve: Skjulte risici bag Japan Laundromat Acquisition

I Japans selvbetjent vaskeri handelsmarked, investeringsomkostninger er helt forskellige. I Tokyo kræver det at åbne en 13 kvadratmeter stor franchisebutik 30 millioner yen (190.000 USD) i udstyr og byggeomkostninger. Den samlede investering er 38 millioner yen (243.000 USD), eksklusive lejedepositum. Men udbudsprisen på en vaskeri i Kisarazu City, Chiba-præfekturet koster kun 1 million yen (6.400 USD). Butikken er beliggende i et parkeringsområde i et byggematerialecenter til hjemmet. Udstyret er produceret i 2020. Butikken bruger også et fjernovervågningssystem for indtægter. Men den har kørt med tab. Prisforskellen afspejler skjulte risici bag eksisterende vaskeriopkøb. For globale investorer, der planlægger at erhverve eksisterende butikker, giver de værdifuld indsigt.

Forskellige handelsløsninger

Lave udbudspriser tiltrækker mange investorer. De tror på, at de kan erhverve modne butikker til lave omkostninger. Men en lav udbudspris betyder ikke en billig anskaffelse. Butikken i Chiba-præfekturet med en pris på 1 million yen (6.400 USD) har to handelsløsninger: fortsat drift eller køb af udstyr og flytning.

Hvis investorer kun køber udstyr og flytter butikken, bør de påtage sig restaurering af stedet og udstyrsdemontering og installationsomkostninger. Gebyrer for webstedsgendannelse forventes at være 1 til 1,5 millioner yen (USD 6.400–10.000). Gebyrer for flytning af udstyr er 0,3 millioner yen (2.000 USD). Hvis de kun flytter udstyr og genopretter stedet, når investeringen op på 2,3-2,8 millioner yen (USD 15.000-18.000) (ekskl. udstyrstransport, geninstallation og vedligeholdelsesomkostninger). Hvis investorer fortsætter med at operere, bør de påtage sig husleje, depositum og forretningspres.

Skjulte risici

● Fortjenesteforskel

Nogle operatører har butiks- og vedligeholdelsesteams. For dem kan en lav udbudspris ses som en kanal for indkøb af brugt udstyr. Men for nytilkomne omsættes risikoen ved at erhverve eksisterende butikker til risikoen ved at overtage og håndtere gamle sider. Prisforlangende for en anden butik i Ibaraki Prefecture er 1 million yen (6.400 USD), med yderligere 0,6 millioner yen (3.800 USD) sikkerhedsdepositum og ejendomsmæglergebyrer. Airconditionanlæg fjernes af de oprindelige ejere. Det meste udstyr er købt i 2007, og et af dem er gået i stykker. Overførselstjeklisten bør omfatte ejerskab af udstyr, støttefaciliteter og depositumsansvar.

Butikkens fortjeneste er helt anderledes med samme prisforlangende. På BATONZ's handelsplatform for små og mellemstore virksomheder har to butikker i Chiba-præfekturet samme pris: 6 millioner yen (38.000 USD). Den ene butiks årlige overskud er 1,65 millioner yen (USD 10.500), mens den anden har højere omsætning. Men dets årlige overskud er 0,38 millioner yen (2.400 USD). Det betyder, at salgsindtægter ikke kan afspejle rentabiliteten. Nøglefaktorerne for cash flow er husleje, udstyrs aldring og vedligeholdelsesomkostninger.

● Butiksvurdering

Den almindelige misforståelse er ejerens ulønnede arbejde. Den årlige salgsindtægt for en butik i Fukushima Prefecture er 11,2 millioner yen (71.000 USD). Det årlige overskud er 6,07 millioner yen (38.500 USD). Det har ikke noget formelt personale. Den simple tilbagebetalingstid er 3,6 år. Ifølge dataene leverer ejeren vask-og-fold-tjenester seks dage om ugen. Han udfører rengøring, betalingsopkrævning og kundevedligeholdelse. Disse lønomkostninger er ikke inkluderet i virksomhedens honorarer. Baseret på lokale arbejdspriser er arbejdsomkostningerne 2,81-3,28 millioner yen (18.000-21.000 USD). Den reelle butiksomsætning falder markant efter at have taget højde for lønomkostninger. No-employee-modellen betyder ikke, at der ikke kræves arbejdskraftinvesteringer. Vask-og-fold-tjenester kan øge butikkens omsætning og indføre lønomkostninger.

● Udstyrsopgraderinger

Udstyrsopgraderingsrisici findes også i de eksisterende butikker. I Hanamigawa Ward, Chiba City, er en butiks udbudspris 4,5 millioner yen (28.600 USD). Den årlige omsætning er 6,45 millioner yen (40.900 USD). Forretningsoverskuddet er 1,422 millioner yen (9.000 USD). Den simple tilbagebetalingstid er 3,2 år. Dette ser ud til at være attraktivt. Men butikken blev åbnet i 1999. Produktionsårene for flere maskiner er uklare. En 16 kg skive er gået i stykker. Det kan ikke repareres på grund af utilgængelige originale reservedele. Den oprindelige ejer er ikke villig til at investere i at opdatere udstyr. Køber skal således påtage sig udgifter til udskiftning af udstyr. Det bør også vurdere, om den nuværende kundetrafik kan understøtte investeringer i udstyrsopgradering. I perioden med udskiftning af udstyr kan originale kunder vælge andre konkurrenter. De bør også vurdere, hvor længe det resterende udstyr kan fungere stabilt, når udstyr udskiftes i batcher.

● Leje

Udbudsprisen for en butik i Tochigi Prefecture er 8,5 millioner yen (54.000 USD), inklusive bygning, udstyr og driftsrettigheder. Grunden udlejes af grundejeren til en lav leje. Lejemålet ophører i 2029. Til det tidspunkt skulle grunden være retableret. Sælger siger, at lejekontrakten kan forlænges i ti år uden skriftlig bekræftelse. Indtægterne kan således ikke beregnes ud fra lav husleje. Demonterings- og restaureringsomkostninger bør inkluderes.

Faktisk finansiel model

Udover forskellige skjulte omkostninger bør investorer forstå selvbetjeningsvaskeriets faktiske økonomiske model. Selvbetjeningsvaskeriet har fordele i forudbetalte indtægter, ingen varebeholdning og intet behov for personale i receptionen. Men det kræver højere initial investering. Udstyr bør udskiftes på et bestemt tidspunkt. Omkostningerne til renovering og tilpasning er også højere.

Ved vurdering af butikker bør tre indikatorer - forretningsomsætning, driftslikviditetsoverskud og langsigtet udlodelig pengestrøm adskilles. Lånets hovedstol er ikke en driftsudgift i overskuddet. Men det skal betales tilbage kontant. Afskrivninger er en ikke-kontant udgiftspost. Men opgraderingsudgifter forårsaget af ældning af udstyr er stive kontante udgifter. Mulighedsomkostninger bør ikke overses. Hvis lejeindtægterne fra ejendommen er tæt på vaskeriets overskud, er udstyrsinvesteringen og driftsrisici meningsløse.

Kingstar fordele

Kingstar tilbyder et komplet udvalg af kommercielle vaske-tørretumblere og vådrensningsmaskiner. Den forstår dybt smertepunkterne ved at renovere eksisterende butikker. Grundårsagen til tab er ældning af udstyr, mangel på reservedele og høje vedligeholdelsesomkostninger. Kingstar kommercielt vaskeri udstyr bruger universelt komponentdesign. Den har en lang levetid og kan reducere vedligeholdelsesomkostningerne. Avancerede vådrensemaskiner kan hjælpe med at udvide plejetjenesterne for sarte stoffer. Dermed kan butikkerne bevæge sig væk fra lavpris-basisvaskekonkurrencen. Uanset om man bygger nye butikker eller opgraderer eksisterende butikker, kan Kingstar levere komplette udstyrsløsninger til globale vaskerioperatører.

Konklusion

Når du køber eksisterende vaskerier, skal du ikke sammenligne prisforskellen mellem nye butikker og eksisterende butikker. Lavprisbutikker kan have risiko for leasing, udskiftning af udstyr, lønomkostninger og restaurering af stedet. Nøglen til opkøb er ikke lav pris, men at vurdere om aktivpriser er sikre efter at have beregnet alle potentielle ansvarsområder.

Q&A

Q1: Hvorfor kan mange eksisterende butikker ikke tjene penge selv med høj fortjeneste?

A1: Deres fortjeneste inkluderer ikke gratis ejerlønomkostninger, afskrivning på udstyr og gebyrer for udskiftning af bevaret udstyr. Ejere får begrænset afkast ved at bytte deres tid. Disse er ikke faktiske aktivindtægter.

Q2: Hvad er udfordringerne ved at købe en eksisterende butik?

A2: Der er fem skjulte risici: ældning af udstyr, maskiner uden reservedele, udløbende lejekontrakter, restaurering af skjulte steder og oprindelige tab.

Spørgsmål 3: Hvilke data skal fokuseres på for et vaskeris faktiske rentabilitet?

A3: Fokuser ikke på salgsindtægter eller månedlige tal i højsæsonen. Fokuser på langsigtet fordelbart cash flow efter fjernelse af lønomkostninger, husleje, vedligeholdelse, lån og udstyrsopgraderingsomkostninger.